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【FX168枫云慧谈】大温房地产长线短线均可投,短时间内利率不会大幅上涨,后疫情时代楼市仍被看好

文/苏怀瑾 来源: FX168北美

FX168财经报社(北美)讯 大家好,欢迎来到FX168枫云慧谈。截至本月,BC省疫情已爆发持续一年,各个行业不同程度地遭受冲击,唯独房地产逆势飘红。伴随疫苗接种稳步推进,通胀上行的压力逐步增加,后疫情时代楼市将何去何从?

我们今天请到的嘉宾是怡富地产集团创始人兼主席、全加华人联会全国执行主席、SFU兼职教授、加拿大华裔历史纪要委员会(Chinese Canadian History Project Council)联合主席蔡宏安先生。

 

主持人:自1994年创立以来,怡富地产集团已经在加拿大房地产行业深耕了27年,成为了加西最大的独立房地产集团,见证了房产市场的潮起潮落。这数十年来,加拿大房地产市场的发展呈现出了哪些特征?有何规律?

蔡宏安:在过去27年,加拿大的房地产行业经历了一个非常光辉的时代。在加拿大,一半的私人财产都表现为房地产。这是加拿大人的生活方式。他们会把大量的资金投入自己住的房子里面。同时,辛辛苦苦的工作,通过按揭,供款20年或者25年,希望在退休的时候,能将按揭全部还完。所以,房地产是加拿大人一生中非常显著的资产,也会利用这个资产来帮助子女,或者用来安享晚年。这个模式从上一代人,甚至是上上一代人延续至今,一直没变。

另一个特征就是,在加拿大人的观念中,房地产是一个实物,可以自己住,就是本地人所说的“brick and mortar (砖和灰浆) ”,所以,人们比较放心投资房地产。此外,作为一个高税收国家,加拿大政府对公民自住的房产给予了非常优惠的政策,无论赚与亏都与政府无关。这就意味着,如果赚了,每一分钱都能进入自己的口袋。所以,更加鼓励人们去投资房地产。

另一方面,回顾历史,在过去40年,房地产一直跑赢通胀,能保值,相对金融投资产品,比如股票,风险更小。这些都是加拿大房地产行业走到今天的特征。

主持人:从去年6月至今,大温地区的楼市一直火爆,而近期楼市过热的现象也引起了央行的注意。一些经济学家和业内人士对房地产泡沫,表达了担忧。您如何看待这种担忧?

蔡宏安:这个话题首先要从整体经济说起。除了中国是正增长,全世界去年的经济都是倒退。具体到楼市,受影响是从2020年2月到3月开始的,但是到了去年5月成交就开始活跃起来,一直延续到今年2月,包括历年销售淡季12月,此次也表现得很畅旺。我可以向大家提供一个参考数据,目前在大温地区洋房的均价已经升至162万,联排涨到了84万,公寓则涨到69.7万。那么前景怎么看?

我认为,大温地区包括多伦多的房产,在一个中长线,比如10年,都是可以投资的。短线的话,未来1至3年也被非常看好。事实上,在2019年我就说过,我看好2021年。主要原因就是,省府进行了换届,对投资不是特别友善,很多发展商采取了一个观望态度,由此引发了房产的供应量下降;尤其是公寓,前期要申请、规划、听证、审批,没有三年时间是盖不出来的。综合这些因素,市场上就会出现供求不平衡的现象,所以接下来几年也都被看好。

主持人:从近期银行方面反馈的信息来看,按揭的利息已有轻微上涨的趋势,您认为利息继续上调的可能性有多大?对后续楼市的走向可能产生何种影响?

蔡宏安:加拿大央行的政策基本是跟着美国走,受美元流通的影响。所以,加拿大央行行长预计,要一直到2023年才会加息。现在央行的基准利率(Benchmark Rate)是0.25。银行按揭的利息是2%,客户可以选择浮动或者锁定。如果银行根据你的个人财力,认为你是优质客户,你还可以把利息往下谈一点,有可能以1.6%或者1.7%实现按揭。这也是为什么现在楼市如此蓬勃,很多人入市的原因。

至于往后经济的走向。我可以给大家分享一个BC政府的观点,政府认为全省大部分地区的复苏最快要到明年,而不是今年,因为失业率还很高。公开的数据是,7.9至8.4这个水平,但实际上的失业率已经达到12%,因为有相当一部分已经放弃在现阶段找工作,在等待经济回暖。所以,考虑到民众日常生活的压力,现在的通货膨胀率很低。

有人说,各方面复苏了,利息就会上来,通胀也会涨上去,我认为没那么容易,也没那么快。加拿大的经济不可能像亚洲国家那样,一反弹就幅度很大,有个过程。同时,大家还要注意,加拿大是一个移民国家。未来三年,联邦政府要将每年引入移民的数量,从33万增加到43万。受疫情影响,还有一些已经完成移民,但尚未登陆加拿大的人群,以及等待疫情好转后入境的海量的留学生。这些人都要买房、租房。

所以,我对未来几年是比较乐观的。即便利息上涨,也不会严重影响到房地产市场的购买力,除非从现在2%的按揭利率,上调1.5个百分比,涨到3.5%。而央行行长强调,上涨利息的条件是要看到整体经济复苏,而不是局部复苏。过早的涨利息,可能会压制经济复苏。在这个前提下,利息要上涨75%,这个可能性不大。历史上,加拿大央行加息一般是0.25,最厉害的一次也就是0.5,不可能一下子涨太多。

另一方面,经过疫情之后,大家会普遍希望有一个比较安定的生活,也会比较愿意投资一个环境舒适的房子。我们已经观察到,城市中心以外的房子在涨价。由于很多人开始在家工作,逐渐从市中心搬离;从他们手中腾挪出来的市内的房子,又可以引入了一批新买家。房源确实是稀缺的,现在正好提供了一个非常有力的房产保值、升值机会。

文/Lisha Wen

校对:苏怀瑾

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