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房屋产权在投资理财和家族财富传承中的运用

文/夏洛特 来源: FX168北美

今天介绍加拿大的房屋产权。中国人在买房登记产权时,无外乎单独或者联名。在中国很常见的一种情况就是买房时把老婆孩子的名字一起加上,登记成全家人的联名房产,哪怕孩子刚满月。

在加拿大,未成年子女是不能持有房产的。产权证上要么是成年人单独持有,要么就是联名持有。和中国不同,加拿大房产的联名,还分两种:共同共有和按份共有。

一般来说共同共有适合夫妻共同持有房地产,其中任何一方亡故,房屋产权自动转移到存活的另一方,不需要遗嘱、不发生产权交割的额外税费。

按份共有则适合朋友之间合伙投资房产,若其中一方亡故,该房产须按照市价出售,售房金额在扣除各类费用之后按照产权登记时的各方份额分配。亡故方的售房收入则作为遗产分配给遗产继承人。

因房屋按份共有的产权人之一亡故而被迫进行的房产销售,就触发了复杂的遗产鉴定程序。这个遗产鉴定不仅耗时,而且还有额外的遗产鉴定费。在BC省,遗产鉴定费为遗产总价值的1.4%。温哥华的房产动辄就是几百万,基于房产的遗产鉴定费自然不是一笔小数目。

一些到加拿大来买房的中国客户,如果在登记产权时没有得到专业的提醒,会导致错误地登记产权,从而带来巨大的麻烦。如果夫妻购买一套自住房,却错误地登记为按份共有,会导致其中一方亡故,存活方可能面临无法顺利地在本就属于自己的房子里继续生活的窘境。

相反,本来是两个朋友共同投资一套房产,如果错误地登记成共同共有,如果一方亡故,亡故方的房产则无法传承给亡故者的继承人,却自动地转移到了存活的朋友名下,也就是说存活方自动获得了该房产的全部产权。

如果大家对联名共有的产权类型还不算陌生,那么有一种房屋产权知道的人就一定不会太多:终生产权(Life Estate Title)。

我们用一个案例来讲解吧。

张先生50,来自中国,有一儿一女已各自成家。张先生二婚,第二任妻子张太太今年40岁,带一个16岁儿子跟张先生、张太太共同生活。张太太与张先生的两个子女相处不融洽,关系紧张。去年,张先生和张太太、三个子女全部移民加拿大。张先生先给自己两个成年子女把房子全部买好,现在开始考虑自己和张太太以及张太太儿子的自住房。他们看中一套非常心仪的豪宅,报价600万加币。在买房时大家庭开始有问题了:

1)张先生的两个成年子女坚决不同意张太太(继母)对豪宅有继承权,主张这套豪宅必须传给他们兄妹俩。

2)张先生宅心仁厚,担心自己走在张太太之前,张太太被自己的两个孩子赶出家门。

3)张太太虽说自己也有一个儿子,因为张先生为张太太提早准备好一笔现金遗产,所以张太太无意和张先生的两个子女争夺这套豪宅。她唯一的要求就是希望在张先生过世之后依然带着自己的儿子住在这豪宅里,直到自己生命的最后一天。

明显,这个套房子无法按照任何一种形式的联名产权来登记;但是如果不把张太太的名字加到产权上,张太太有可能在张先生亡故后被逐出豪宅。这时,加拿大另外一种产权形式来完美地解决这个家庭纠纷——终身产权(Life Estate Title)。在购房时,律师把张太太登记为这套豪宅的终生产权人。终生产权人在有生之年就是房屋的产权人,但在亡故时便失去房产的所有权益。

通过这个案例,我们不难发现,买房绝非一手交钱一手拿钥匙那么简单,这里面还隐藏着家庭的财富传承规划!

理财小词典:

房屋产权:Title

共有产权、联名产权:Joint Title

共同共有:Joint Tenancy

按份共有:Tenancy in Common

遗产:Estate

遗产鉴定:Estate Probate

终生产权:Life Estate Title

姚俊百:1992年毕业于中国外交学院,曾在英国百年红砖利物浦大学从事经济学研究。归国后在世界500强公司及大型投资银行担任高管。2003年移民加拿大后进入金融服务领域,同时持有保险、基金、银行按揭等多个执业牌照。2009年成立金地资讯有限公司,为来自中国大陆数百个移民家庭提供全方位的金融、地产和财税策划服务。做为特约撰稿人及专家顾问组成员, 与新浪海外地产等多个中国知名海外资产配置和投资平台合作。目前在温哥华从事地产和保险业务。联系电话:7788829292

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