FX168北美分站 > 谭中伟 > 正文

谭中伟:房地产投资的几点心得

文/谭中伟 来源: FX168北美

2020年4月22日,温哥华主流媒体Vancouversun报道BC省证券委员会对FS投资理财公司涉嫌欺诈客户,罚款3700万加元!该公司最高峰期时有114名员工,11个办公场所,在2012年到2017年承诺高回报吸收了389个投资者的4700万加元的投资。但公司营业收入不能远远不能覆盖成本支出,主要用后面的投资者的钱来支付费用和承诺的投资回报,这个罚款3700万加元很难兑现,投资者的钱也基本是拿不回来了!

拆东墙补西墙,看上去又是一个旁氏骗局!

从意大利人查尔斯·庞兹100多年前的投资邮政票据骗局到美国前纳斯达克主席伯纳德·麦道夫的资产管理骗局,庞氏骗局可以说是前有古人,后会有来者,估计从来没有也永远不会在人类的经济活动中消失。其根源在于人类始终会有投资需求,必然产生投资需求的委托授权关系。而受托人良莠不齐,在经济衰退时,就会更多的暴露出拆东墙补西墙的各种庞氏骗局。

投资是永恒的,不能因噎废食而不参与任何投资活动?尤其是大温哥华地区,很多是从国内过来的新移民。华人新移民在职场上和本地人比有劣势,但在资产上有优势,做好投资非常非常重要!那怎样获得较高的投资回报并避免投资踩雷陷入庞氏骗局?

比较好的选择是投资房地产。银行存款是低风险低回报的投资;证券市场是高风险高回报的投资;而地产市场兼具有两者的优点,可以做到风险相对低,回报相对高。

很多人会摇头,尤其是过去几年大温地产市场总体比较低迷,很多地产投资回报很低甚至出现严重亏损。但地产是一个周期性的产业,在2016年大温哥华区域的房地产进入调整前,房地产也经历了从2009年到2016年的繁荣周期。而目前这个阶段的调整也很有可能在为下一次的繁荣周期奠定基础。即使在目前的调整周期里,大温地区也有表现非常突出的细分市场如兰里Willoughby区域,素里的Whalley区域;也有很多地产投资人士在工业地产上的投资获得不错的回报。

那如何做好大温地产市场的投资呢?如何能在市场低迷的时候少亏损甚至盈利?如何能在繁荣周期获得超过市场平均水平的回报呢?这把打开财富大门的金钥匙非常难得到,但如果能不断的和这个行业里优秀的专业人士多交流归纳总结,我们就会更睿智,离成功更近。在大温的地产行业努力多年,我有很多的心得和体会,我先分享我认为很重要的几点:

1.尽量做房地产的刚需市场。中国的房地产市场有一句金科玉律,叫做房地产的三个重要要素"地段,地段,还是地段"。不幸的是,这个玉律在西方市场水土不服。中国现行的体制可以把最优质的资源全部集中到某个局部,如所谓的一线城市;民主体制不行,选票决定一切,各个地方投入的资源配套差不多,工资水平,经济发展水平也差别不大。华人在这次大温地区的市场调整中,损失最大,就因为很多华人都投资在最好的地段,温西,Downtown,西温。民主政治下,投资刚需市场,无论左翼政党还是右翼政党上台,都要讨好选票最多的中产阶层,如果中产阶级居住的所谓刚性需求区域房产价格大幅下跌,大概率当前执政党要下台。

2.专业和信用是房地产市场长期成功的关键因素

我们的文化传统是喜欢炒。市场好的时候炒地赚钱很轻松;但不幸的是市场跌的时候赔钱也很快。但专业能力会让你市场好的时候赚的更多,让你在市场差的时候陪的少。房地产的专业能力体现在买卖的时候市场把握更好;土地分割,土地整合的能力;设计开发和市场营销能力等。目前大温地区印度裔开发商建商居多,在专业能力上占优。

信用也是成功的关键。西方社会是一个信用社会,知名开发商如BOSA,建筑贷款的比例可以达到90%; 新成立的开发商建筑贷款能力可能只有60%。举例一个高层公寓项目总投入一个亿加币的项目,历时5年利润是2000万;Bosa只要投入1000万加币,年投资回报大概是40%;新建商要投入4000万加币,年投资回报大概是10%。这个信用是买不来的,是靠一个一个项目开发积累的,所以在房地产里深耕,踏踏实实做项目,一方面提升专业能力,另一方面也会累计信用,长期回报会非常好。作为个人房地产投资者,怎么样提升自己的信用,增强从银行贷款的能力也是提升回报的关键。

3.善用专业人士,合作共赢

房地产的产业链很长,术业有专攻,不管是房地产公司还是个人房地产业的投资者用好专业人士很关键。大多数个人投资者主要是买卖房产,持有租赁若干年再售出,赚取租金和买卖差价。在这个过程中,地产经纪就是非常关键的专业人士。像李嘉诚那样把地产经纪变成红粉知己肯定会大赚特赚。但如果不具备条件,把优秀的地产经纪变成兄弟朋友或者长期合作伙伴也是不错的选择。

无论时代如何变迁,无论科技如何进步,人类对于居住条件改善的追求永无止境,土地没有可替代性。正如电影<<乱世佳人>>里郝思佳说:"土地是世界上唯一值得你去为之工作,为之战斗,为之牺牲的东西,因为它是唯一永恒的东西"。

作者:谭中伟Paul。

谭中伟Paul居住于西温哥华市,BC省著名地产经纪人,投资合伙人。2018年、2019年连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名;2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。

Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。

基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。

Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。

作者简介

  • 胡家骏

    旅加学者,FX168专栏作家

    近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加拿大的关注与日俱增。但是,加拿大到底是一个什么样的国家,其政治和经济情形到底如何,恐怕没有多少国人真正了解。即使有心移民加拿大的人,也未必能够掌握多少有关加拿大的信息。
    有人可能会说,加拿大差不多就是美国第51个州,根本没什么可说的。确实,加拿大在经济上高度依赖美国,与美国联系密切。但是,如果据此断定加、美“亲如一家”,就大错特错了。事实上,无论政治还是经济,加拿大与美国都存在很大差异,两者并非“一家”。我们如果想投资中加贸易,或者想赴加留学、投资移民,都有必要近距离观察加拿大,了解它的民族精神、政治走向、行业经济以及未来中加贸易的发展趋势。
    胡家骏先生作为旅加学者,将结合自己的阅读和体验,为大家描述一个相对清晰的加拿大。
    收起 近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加... 近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加拿大的关注与日俱增。但是,加拿大到底是一个什么样的国家,其政治和经济情形到底如何,恐怕没有多少国人真正了解。即使有心移民加拿大的人,也未必能够掌握多少有关加拿大的信息。
    有人可能会说,加拿大差不多就是美国第51个州,根本没什么可说的。确实,加拿大在经济上高度依赖美国,与美国联系密切。但是,如果据此断定加、美“亲如一家”,就大错特错了。事实上,无论政治还是经济,加拿大与美国都存在很大差异,两者并非“一家”。我们如果想投资中加贸易,或者想赴加留学、投资移民,都有必要近距离观察加拿大,了解它的民族精神、政治走向、行业经济以及未来中加贸易的发展趋势。
    胡家骏先生作为旅加学者,将结合自己的阅读和体验,为大家描述一个相对清晰的加拿大。

  • 星环

    加拿大星环集团

    加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事北美游学、留学、教育与移民服务,以及中加职业教育交流与服务的集团化公司。目前加拿大星环集团旗下包括:星环移民、星环留学、星环教育。
    星环移民扎根于加拿大,因而可以亲自为客户提供周到、温情、体贴的落地安家服务,为客户提供机场接送、子女入学、客户本地就业、医疗、保险、报税、购房等一体化本地服务,并积极介绍客户参与本地社交圈与商圈活动,帮助客户迅速融入加拿大学习、工作与生活。
    星环移民作为北京大学校友企业,股东分别为来自世界五百强企业、中国知名高校及中国杰出CIO等背景的各行业优秀人士。公司坚持以“做行业清流”为追求,以“诚信、专业、共赢、责任”为企业价值观,热心服务北大光华温哥华校友会,积极参与各类公益慈善活动,用实际行动践行企业的社会责任,为客户提供诚不可欺的服务,为员工打造积极向上的职业发展平台,是值得客户、合作伙伴和员工信赖的公司。
    收起 加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事... 加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事北美游学、留学、教育与移民服务,以及中加职业教育交流与服务的集团化公司。目前加拿大星环集团旗下包括:星环移民、星环留学、星环教育。
    星环移民扎根于加拿大,因而可以亲自为客户提供周到、温情、体贴的落地安家服务,为客户提供机场接送、子女入学、客户本地就业、医疗、保险、报税、购房等一体化本地服务,并积极介绍客户参与本地社交圈与商圈活动,帮助客户迅速融入加拿大学习、工作与生活。
    星环移民作为北京大学校友企业,股东分别为来自世界五百强企业、中国知名高校及中国杰出CIO等背景的各行业优秀人士。公司坚持以“做行业清流”为追求,以“诚信、专业、共赢、责任”为企业价值观,热心服务北大光华温哥华校友会,积极参与各类公益慈善活动,用实际行动践行企业的社会责任,为客户提供诚不可欺的服务,为员工打造积极向上的职业发展平台,是值得客户、合作伙伴和员工信赖的公司。

  • 霄宇

    Peakhill Capital副总裁

    Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & 校友会会长。
    2017年起全面负责Trez资本(加拿大TOP3地产私募公司)商业地产贷款及股本投资事项并主管华人市场。日前参与团队贷款逾3亿加币(个人主导超1亿5千万。)
                          
    2018年合创个人私募基金公司,主攻北美一二级市场及地产投资。
    2020年加入Peakhill 负责商业地产投资贷款。
    先后毕业于纽约大学(数学系荣誉学士)及康奈尔大学(金融工程硕士学位),社会资源丰富。
    深耕北美金融行业十数年,曾供职于华尔街多家顶级投资机构,为大型国企/上市公司等客户运作超15亿美金的跨国项目。深谙商业地产,股票市场及风险投资之道。
    收起 Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & ... Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & 校友会会长。
    2017年起全面负责Trez资本(加拿大TOP3地产私募公司)商业地产贷款及股本投资事项并主管华人市场。日前参与团队贷款逾3亿加币(个人主导超1亿5千万。)
                          
    2018年合创个人私募基金公司,主攻北美一二级市场及地产投资。
    2020年加入Peakhill 负责商业地产投资贷款。
    先后毕业于纽约大学(数学系荣誉学士)及康奈尔大学(金融工程硕士学位),社会资源丰富。
    深耕北美金融行业十数年,曾供职于华尔街多家顶级投资机构,为大型国企/上市公司等客户运作超15亿美金的跨国项目。深谙商业地产,股票市场及风险投资之道。

  • 三月

    独立撰稿人

    独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人文,在7大洲六十多个国家旅行生活过,目前定居温哥华。 收起 独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人... 独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人文,在7大洲六十多个国家旅行生活过,目前定居温哥华。

  • 谭先生

    BC省著名地产经纪人,投资合伙人

    2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名; 2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。 
    Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。
    基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。  
    Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。
    收起 2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪... 2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名; 2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。 
    Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。
    基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。  
    Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。

  • Michael O’Neill

    FX168特邀外汇市场策略师

    作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外汇方面。曾为摩根大通(JPMorgan Chase)、荷兰银行(ABN AMRO)和德累斯顿银行(Dresdner Bank)等顶级全球金融机构管理加拿大外汇销售和交易部门。在最新的电子交易平台的使用、评估和定制以及合规和风险管理功方面拥有丰富的经验,从2013年6月开始,他与盛宝银行签约,提供专业的外汇评论和交易策略,并继续为其他外汇平台提供及时的外汇内容。
    专长:国债产品和服务,外汇现货,远期,期权,衍生品,结构性对冲解决方案,外汇评论和策略。
    工作:1999-2008年作为摩根大通的加拿大外汇销售副总裁,负责管理加拿大外汇销售团队,负责机构,企业和政府客户。为许多大公司制定复杂的外汇对冲策略,并为大型交易账户创建杠杆衍生策略。
    2008年至今,作为主要合伙人成立了O'Neill and Associates Ltd,为小型企业定制外汇分析、执行和风险对冲策略,通过降低成本直接增加它们的利润。2009年作为首席战略官加入ONEILLFOREX在线外汇交易平台和Loonieviews评论专栏。
    收起 作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外... 作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外汇方面。曾为摩根大通(JPMorgan Chase)、荷兰银行(ABN AMRO)和德累斯顿银行(Dresdner Bank)等顶级全球金融机构管理加拿大外汇销售和交易部门。在最新的电子交易平台的使用、评估和定制以及合规和风险管理功方面拥有丰富的经验,从2013年6月开始,他与盛宝银行签约,提供专业的外汇评论和交易策略,并继续为其他外汇平台提供及时的外汇内容。
    专长:国债产品和服务,外汇现货,远期,期权,衍生品,结构性对冲解决方案,外汇评论和策略。
    工作:1999-2008年作为摩根大通的加拿大外汇销售副总裁,负责管理加拿大外汇销售团队,负责机构,企业和政府客户。为许多大公司制定复杂的外汇对冲策略,并为大型交易账户创建杠杆衍生策略。
    2008年至今,作为主要合伙人成立了O'Neill and Associates Ltd,为小型企业定制外汇分析、执行和风险对冲策略,通过降低成本直接增加它们的利润。2009年作为首席战略官加入ONEILLFOREX在线外汇交易平台和Loonieviews评论专栏。

TOP3 文章

    关注我们

    ©2020 FX168.ca All Rights Reserved. A Division of FX168 Finance Group

    关注FX168北美微信公众号:fx168nm